공동저당 뒤 지은 건물, 법정지상권은 어떤 경우에 인정될까

공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.

예외적으로 볼 여지가 있는 경우는 신축 건물과 토지의 소유자가 동일하며, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동순위의 공동저당권을 제공하는 등 특별한 사정이 갖춰진 때입니다.

기존 건물과 신축 건물의 차이

법정지상권은 저당물 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라진 경우, 일정한 요건 아래 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있도록 인정되는 권리입니다. 일반 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람 소유였을 것, 저당권이 설정되고 경매로 소유자가 달라질 것이 포함됩니다.

공동저당이 설정된 뒤 기존 건물을 없애고 새 건물을 세우면, 저당권 설정 당시 존재했던 건물과 경매 때의 신축 건물은 같은 건물로 보아 당연히 권리가 이어지는 것이 아닙니다. 따라서 경매로 소유자가 달라졌다는 결과만으로 신축 건물에 법정지상권이 생긴다고 판단할 수 없습니다.

예를 들어 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 신축하고, 이후 경매로 토지와 새 건물이 서로 다른 소유자에게 넘어간 상황이라도, 그 사실만으로 새 건물의 법정지상권이 인정되지는 않습니다.

원문은 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고 토지 저당권자에게 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 특별한 사정으로 제시합니다.

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자주 묻는 질문

법정지상권은 어떤 상황에서 문제 되나요?

저당물의 경매로 토지와 그 위 건물의 소유자가 달라졌을 때, 일정한 요건을 갖추면 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있도록 인정되는 권리입니다.

저당권 설정 당시의 건물과 나중에 지은 건물은 어떻게 보나요?

공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 설정 당시의 건물이 있었다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 이어지지는 않습니다. 자료는 신축 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정을 예외로 제시합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1